美国房产产权转移门道多 如何过户给子女

很多去美国买房的购房者会有一个疑问，如果前期用自己的名字买，後期想转到子女名下怎麽办？这就涉及到美国房产产权转移的问题了。

1.美国房产产权更名基本知识  美国房产产权更名，包括加上名字或拿掉名字，在办理过程中：
（1）需要之前房契上所有权人全部的签字。
（2）法律规定，房子共有人拥有该不动产每一部分中自己应得的某个百分比。  
（3）若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。  
（4）转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律文件内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题
（5）如果没有全部的所有人签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

2.美国不同房产类型的房产产权转名 
在美国贷款买房子时，虽然房子所有权人是购房者的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权仍然属於银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。  共有公寓（Condo）  购房者拥有的是大楼里的一套房。  由於公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意（大多数都会同意）。  合作公寓（Coop）  购房者拥有的是大楼的股份。  
正因为牵动的是一整栋楼，所以要转名并不容易，在转名过程中通常要经过严格审核，包括：合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。 

3.美国房产产权中的有偿转让和无偿转让 
     
有偿转让：就是普通房屋买卖交易的过程  交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。  
但转让价格过於便宜时，比如姑姑把一套价值100万的房产以10万的价格低价出售给侄子，就会涉及以下问题： 
（1）美国产权保险按房产价格计算理赔  转让後，房产需要重新买保险，如果是10万的房产，出险只能按照10万计算理赔。 
（2）美国房产相关税费  交易税  购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。  资本增值税  

无偿转让：就是赠予，如果想要办理无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多。  需要去2次律师楼：  第1次：带着自己的有效身份证件和社会保险号，让律师准备房契赠与法律文书  第2次：赠与人在房契赠与文件上签字，然後赠与双方在交易税单上签字  完成赠与过程  
优势：  所产生的费用远低於房屋交易的过户费  没有交易税  劣势：  房产没有交易，无法购买产权保险，一旦产权出现问题，只能赔偿原屋主  资本增值税从原屋主购买之日的价格计算

美国房产产权无偿转让可能引发的法律纠纷：

1）老年人转让房产  a.申请政府福利，在某些情况下，不是转让房产後就能马上申请。  b.如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款,就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。  c.如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人有没有什麽收入和存款，那麽可以申请medicaid。

2）为欠款临时过户  有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，但是无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。  

3）将个人房产转让到自己公司名下  现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产，那麽公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。